Lorsque l’on vend un bien immobilier à un prix supérieur du prix d’achat, se dégage alors une plus-value immobilière avec en principe une taxe à payer. Avant de vendre un bien immobilier, il faut que vous vous posiez la question du montant de la potentielle plus-value immobilière à payer sur le prix de vente. Cependant, il existe plusieurs cas ou la vente est exonérée de l’impôt.

Le montant de la plus-value immobilière dépend de la durée de détention du bien, du prix de vente et de la nature du bien.

1 – La durée de détention du bien immobilier

Plus on détient un bien immobilier longtemps, plus taxe sur la plus-value baisse. En effet, chaque année de détention permet de profiter d’un abattement sur la plus-value imposable.

La plus-value immobilière est exonérée de la sorte:

● au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;

● au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Que ce soit 22 ans ou 30 ans, le délai se calcule de date à date.

2 – Les ventes dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées.

Cette exonération vise les biens immobiliers à faible valeur comme par exemple une cave ou un parking. Si le bien est vendu par des époux, le seul des 15 000 euros s’apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

3 – La vente de la résidence principale

En cas de vente d’une résidence principale, la taxe sur la plus-value est toujours exonérée. L’administration fiscale admet que le bénéfice de l’exonération rentre en jeu dès lors que le logement a constitué la résidence principale du foyer jusqu’à la mise en vente.

4 – Possibilité d’exonération pour la vente de la résidence secondaire

Dans le cas de la vente d’une résidence secondaire, il est possible d’être exonéré de la plus-value, si le bien est affecté à l’acquisition d’une résidence principale. Cependant, des conditions particulières doivent être respectées :

● il doit d’agir de la première vente d’une résidence secondaire ;

● le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédant la cession ;

● le cédant doit procéder au remploi du prix de cession dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement, qu’il affecte dès son achèvement ou son acquisition, à son habitation principale. À noter que l’exonération s’applique à la partie du prix qui est réinvestie.

5 – Exonérations spécifiques aux non-résidents

Les non-résidents ne sont pas normalement assujettis au régime d’exonération des plus-values. Mais il faut bien se renseigner sur les conditions particulières.

6 – Exonération dans le cadre d’une expropriation

La plus-value est exonérée dans le cadre d’une expropriation à condition qu’elle ait lieu à la suite d’une déclaration d’utilité publique et que l’exproprié réinvestisse intégralement l’indemnité pour acheter, construire, ou agrandir un bien ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d’un an compter de la perception de l’indemnité.

7 – Exonération de biens des retraités ou des personnes handicapées

Les titulaires de pension de retraite ou d’une carte d’invalidité sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu s’ils remplissent les deux conditions suivantes qui s’apprécient au titre de l’avant-dernière année précédant cette de la vente :

● leur revenu fiscal de référence (celui de l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2012 pour une vente en 2014) ne doit pas dépasser 24.043 € pour la première part du quotient familial, 5 617 € par demi-part supplémentaire et 4 421 € pour chaque demi-part supplémentaire ;

● ils ne doivent pas être soumis à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Pour bénéficier de l’exonération, leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ et la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après qu’ils l’ont quitté.